“以房（fáng）养老（lǎo）”能（néng）否以（yǐ）及何时（shí）能（néng）够成为广大居（jū）民的（de）养老可选项？随着北京率先明确将试行不动（dòng）产（chǎn）信（xìn）托财产登记（jì）制度，这（zhè）一话题的关注（zhù）度也（yě）有所升（shēng）温（wēn）。

　　中共（gòng）中央、国务院刚刚发（fā）布的《关于深化养老（lǎo）服务改（gǎi）革（gé）发展的意见》提出，要大力发展养老金融，其中（zhōng）提到要“拓展养老（lǎo）服（fú）务信托业务”。在我国老（lǎo）龄化（huà）速度加快、程度加深（shēn）背景下，考虑到国内住房（fáng）反（fǎn）向抵押的推（tuī）进效果不及预期，能否在（zài）“以房养老”、不动产财（cái）富传承（chéng）方面破局（jú），成为正处于“新三分（fèn）类”转型期的信托公司一个重要的（de）探索方向。

　　中国信托业（yè）协（xié）会近期发布的《2024年信托业专题（tí）研（yán）究（jiū）报告》(下称《报告》)提（tí）到，信托在服务养（yǎng）老方面具有（yǒu）独特的制（zhì）度优势，但目前我国养老信托仍处于起步阶（jiē）段，还面临不少痛点，其中首要难题就是财产登记（jì）与（yǔ）税（shuì）收制度安（ān）排。

　　业内认为，北京在不动产信托登记制度（dù）上的破冰，为其他（tā）一二线（xiàn）城市乃至全（quán）国的制度（dù）完善（shàn）打开了（le）空间，从而让“以房养老”信托实践有了更多可（kě）能性，但还有待税收等相关配套（tào）制（zhì）度的进一步完善，生态圈（quān）的打造（zào）和（hé）信托公（gōng）司商业模式的（de）转（zhuǎn）变、专业能力的提升同样重（chóng）要（yào）。

　　“以房养老（lǎo）”缘何难普及

　　“养老(金（jīn）融)最（zuì）主要是解决钱从哪里来的问题，资金（jīn）来源非常重要。”《报（bào）告》专题（tí）课题组（zǔ）成员（yuán）上海（hǎi）信（xìn）托（tuō）战略（luè）发展总部副总经理（lǐ）付宇翔在（zài）《报告》发布会上表示，从国外（wài）经验来看，房产等多元资产是养老资金的一个（gè）重要来源，这可以为我国应对（duì）老龄化带来很多启发。

　　《报告》提到，美国、日（rì）本（běn）等（děng）成熟经（jīng）济体（tǐ）养老金（jīn）融发展的特点之一是利用养（yǎng）老金融（róng）体系，通过盘活房（fáng）产的方式（shì）为老年人提供养老所需的资金。以日本（běn）为例，日（rì）本（běn）的“倒按揭”贷款试点始于（yú）1981年，至今（jīn）已有（yǒu）超过40年的历史，在此期（qī）间（jiān），相（xiàng）关制度不断完善，并发（fā）展出抵押、信托（tuō）等多（duō）种模式，互为补充地满（mǎn）足老（lǎo）年人（rén）“以房养老”的需求。

　　房产同样占据我（wǒ）国居民财富（fù）的较大比重，关于“以房养（yǎng）老”话题的讨论（lùn）由来已久，“倒（dǎo）按揭（jiē）”探索也已推进（jìn）多年，但节奏（zòu）缓慢。

　　“过往我国（guó）‘以房养老’的模式（shì）主要（yào）是住房反向抵押，经历过（guò）一（yī）轮初（chū）期探索，总体成效并不显（xiǎn）著。”付宇（yǔ）翔称，住（zhù）房反向（xiàng）抵押模式在推广（guǎng）过（guò）程中受到（dào）来自供给和需求端的双重阻力。

　　住房反向抵（dǐ）押模式（shì），主（zhǔ）要是指“老年人住房反向抵押养老保险（xiǎn）”，这（zhè）是一（yī）种将住房抵押与终身养老年金（jīn）保险相结合的创新（xīn）型商业养老保险业务（wù），即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵（dǐ）押给保（bǎo）险公司，继（jì）续拥有房屋占有（yǒu）、使用、收益和经抵押权人同意的处置（zhì）权（quán），并按照约定条件领取（qǔ）养老金直（zhí）至身故；老（lǎo）年人身故后（hòu），保（bǎo）险公司获得抵押房（fáng）产处置权，处（chù）置所得将（jiāng）优（yōu）先（xiān）用于偿付养老保险相关费用。

　　2013年9月，国务院（yuàn）制（zhì）定《关于（yú）加快发展养老服务业的若干意见》，提出开展老年人住房反向抵押养（yǎng）老保险试点。次年6月，原保监会起草了《关于（yú）开展老年人（rén）住房（fáng）反（fǎn）向抵押养（yǎng）老保险（xiǎn）试（shì）点的指导意见》，计划于2014年7月1日起（qǐ）至2016年6月30日在北京、上海（hǎi）、广（guǎng）州、武汉四个（gè）城市进行业务试点；2016年7月，原保（bǎo）监会（huì）决定将试点范围扩大至各（gè）直辖（xiá）市（shì）、省会城市（shì）、计划单列市以及（jí）江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地（dì）级市，试（shì）点期间延长至2018年6月30日；2018年7月，原银保监会发布通知，决（jué）定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

　　但近（jìn）年来（lái），市场上的相关动态消息和推进成果数据不多，反而成为一些不（bú）法（fǎ）分子筹划养老金融（róng）骗局的“噱头”。更（gèng）早前（qián）的公（gōng）开资料显示，2016年10月（yuè）和2015年（nián）3月，原保监会曾批复（fù）同意了中国人（rén）寿、幸福人寿相关（guān）业务（wù）产品的保险（xiǎn）条款和保（bǎo）险费率。

　　《报告》认（rèn）为，国外“倒按揭”模式在（zài）我国推行困难有多方面原因，包括配套制度建设的缺失，以及（jí）该模式与中国居民传统的养老观念存在一定冲突等。“积极探索‘以房养老’信托（tuō）这类‘存房养老’的模（mó）式（shì），可（kě）以成为中国特（tè）色‘以房养老’发展（zhǎn）的重要路径。”《报告（gào）》称。

　　制度堵点正在打通

　　“以房养老”信托将如何（hé）破解（jiě）过去模式（shì）推（tuī）广过程中（zhōng）的痛点，又面临（lín）哪些新（xīn）的堵点？

　　付宇翔认为，作为（wéi）养老服务信（xìn）托的一种，“以房养老”特（tè）色化信托方案一（yī）方面在（zài）需求端更（gèng）符合中国人的养（yǎng）老观念，即老年人无需将房产抵押；另一方面，“以房养（yǎng）老（lǎo）”信（xìn）托对于信（xìn）托公（gōng）司而言是服（fú）务信托的一类，不会带来金融系统性风险（xiǎn）。此外，相较于老年人（rén）自行出租房屋养老或是（shì）换房养老，信托可以发（fā）挥财（cái）产保（bǎo）护和财产隔（gé）离功能。

　　他（tā）进一（yī）步（bù）介绍说（shuō），“以（yǐ）房养老”信托的（de）业务逻辑在于，房产（chǎn）将作为老年人的家庭财（cái）产，在老（lǎo）年人在世（shì）时作为其养（yǎng）老（lǎo）的资（zī）金来源（yuán）之（zhī）一，即委托人以自己的不动产产（chǎn）权（quán）设立（lì）信托，产权转移至受托人名（míng）下并（bìng）登记为信托（tuō）财产（chǎn），受托人以信托财产所有权（quán）人的名义委（wěi）托资产服（fú）务机构管理、运用该处房产，取（qǔ）得（dé）资金收入并归入信（xìn）托财产，用于支（zhī）付合（hé）同约定的（de）养老费用；老年（nián）人离世后，不动产（chǎn）则（zé）将按照委托人意愿处置或运用，相关收入可（kě）以作为其（qí）财（cái）富（fù）传承（chéng）的一部分，也可以发挥社会公益（yì）作用。

　　付宇翔认为，借鉴国外经验并结合国内（nèi）实际（jì），这将在（zài）很大（dà）程度上解决养老“钱从哪儿来”的问题，即通过拓展资产类型，将房产（chǎn）等多元（yuán）资产（chǎn）装入（rù）信托以为养老资金“开源”。而在服务（wù）养老方面，信托有着财（cái）产（chǎn）隔离（lí）等独特的制度优势，且支（zhī）持（chí）现金（jīn）之外的多元化养老（lǎo）财产，提供（gòng）的养（yǎng）老（lǎo）金融产品或服务也可以（yǐ）更加灵（líng）活、多元。

　　但这（zhè）一畅想要落（luò）地，面临着制度上的“堵点”，两个核心问题一是信托财产的登（dēng）记问题，二是不（bú）动产产权过（guò）户涉（shè）及的税收问题。

　　事（shì）实上（shàng），信托（tuō）财产登记（jì）制度的缺位困扰信托行业已久。尤其在2023年6月（yuè）信托业务“新三分类”新规实施后，监管鼓励发展的家族信托、家庭服务信托、风（fēng）险（xiǎn）处置服（fú）务信托等资产服务信托业务，对（duì）应的很大一部分信托（tuō）财（cái）产都涉及股权（quán）、不动产等。

　　好消息是，近（jìn）年来（lái），上海、北京（jīng）、天（tiān）津、杭（háng）州（zhōu）等地都在不（bú）动产信托领域（yù）进行了积极探（tàn）索。就在2024年12月，国家金融监督管理总局（jú）北京监（jiān）管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布了（le）《关（guān）于做好（hǎo）不动（dòng）产信托（tuō）财产登记工作的通（tōng）知(试行)》(下称《通知（zhī）》)，明确（què）了不动产装入信（xìn）托的（de）操作路径和落地依据。

　　文件明确，不动产信（xìn）托是（shì）指委托人依法（fǎ）将（jiāng）其不动产转（zhuǎn）移给信（xìn）托机构（gòu），由信托机构按（àn）照（zhào）委托人（rén）的意愿以受托（tuō）人名义进行管理、运用和处（chù）分的信托业务（wù）。不动产信托财产登记，则是指委托人将国有土地上已取得（dé）合法不动产（chǎn）权证书的不动产相（xiàng）关权利转移给信托（tuō）机构，依法向不动产登（dēng）记机构申（shēn）请将（jiāng）信托（tuō）财（cái）产权利和其他法定事项记载于（yú）不动产登记簿的行为。

　　根（gēn）据《通知》安排，不动产信托财（cái）产登记的（de）办理流程分（fèn）三步：一是（shì）办理信托产（chǎn）品预（yù）登记。不动产信托成（chéng）立（lì）前，信托机构应当根据信托登记相关规定在（zài）中国信托登记有限责任（rèn）公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。二是（shì）委托人与信托机构共同（tóng）签订信托文件，且信托文件中应明确信托目（mù）的、信托财产、信（xìn）托期限、信托当事（shì）人的权利义务、信托财（cái）产管理、运用和（hé）处分等具体内容。三（sān）是委托人与信托机构（gòu）共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契（qì）税完税（shuì）(或（huò）减免税)凭证、信（xìn）托（tuō）文件及中国信（xìn）托登记有限责任公司出（chū）具的证明（míng）文件办（bàn）理不动产（chǎn）转移登记。

　　业内普遍认为，尽管税收（shōu）等（děng）配套细则还有待完善，但（dàn）这（zhè）已经标志着不动产信托财产登记制度建（jiàn）设向前迈出了一大步。

　　“这对我们信托行业(来说)是一个令（lìng）人振奋的（de）好消息（xī）。”付宇翔认为，这也会（huì）成（chéng）为推（tuī）动（dòng）全（quán）国各地尤其（qí）一（yī）二（èr）线城市（shì）跟（gēn）进落实相（xiàng）关政（zhèng）策的重要契机，为包括“以（yǐ）房养老”信托在（zài）内的不（bú）动产信托落地提供更多（duō）可能。

　　但他也强调，相关业务的推（tuī）进还（hái）涉及银行、房产（chǎn）运营机构、养老服（fú）务机构、资产管理机构（gòu）等多方“角色”，既需要（yào）打造一个成熟生态圈（quān）协同展业，也考验着信（xìn）托公（gōng）司（sī）的专业能力。